Gayrimenkul satın alma sürecinde en önemli başlangıç noktası, bir gayrimenkulün ne durumda olduğunu doğru tespit etmek ve doğru fiyatında olup olmadığını anlamak için gayrimenkul değerlemesi yaptırmaktır. Özellikle 2020-2021 yıllarında Covid 19 süreci ile başlayan ve ekonomik ve sektörel konut krizi ile devam eden süreçte fiyatların çok artması ile ortaya çıkan belirsiz durumda bunu belirlemek önemli hale gelmiştir.
Hayatınız boyunca elde ettiğiniz birikim ve günümüzde çok önemli hale gelen barınma ihtiyacı birbirini karşılama noktasında yetersiz kalmaktadır. Arsa ve konut yapımı malzemelerine gelen zamlar hem konut üretimini hem de finansmanını çok zorlu hale getirmiştir. Dolayısıyla bu şartlarda bir ev almaya karar verme noktasında doğru atmanız gerekiyor. Alacağınız evin hem yasal şartlarını hem de fiyatını doğru belirlemek çok önemlidir. İkinci bir şansınızın ve olmadığı, verdiğiniz yanlış bir kararın uzun yıllara mal olacağını bilmelisiniz. Ev almadan bir uzmana danışıp, çok küçük bir tutara Gayrimenkul Değerleme Raporu istemeniz en doğrusu olacaktır. Ev fiyatlarının milyonlarla ifade edildiği bir ortamda birkaç bin liraya bu raporu satın almanız size vereceğiniz kararlarda çok yardımcı olacaktır.
Gayrimenkul Ekspertiz raporu, bir taşınmazın yasal durumunu ve değerini takdir etmek için güncel imar bilgilerinin ve fiziki durumun incelenerek bir çeşitli değerleme esasları kullanılarak oluşturulan rapora denir. Gayrimenkul değerleme raporu bir ihtiyaçtan kaynaklı talep edilir. Satın almak için kredi başvurusu, yabancıya satış veya yabancıdan alış, değerini bilme isteği, satın alırken doğru bir mülk alıp almadığını öğrenme gibi sebeplerden dolayı bu rapor talep edilir. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı bu talebi kabul ettiği zaman süreç başlar ve rapor yazma sürecine girer. Oluşturulan rapor ile ya ilgili kuruma teslim edilir ya da raporda yazan bilgiler ışığında bu raporu talep eden ilgili mülkü doğru fiyattan alır yada satar.
Bodrum ev ekspertizi yaptırmak istiyorsanız eğer, bu işin uzmanı bir ekspertiz ile anlaşıp işi ehline teslim etmelisiniz. Bodrum’da evinizi satmak yada yeni bir almak için değer tespiti yaptırmak istiyorsanız, size iyi bir piyasa analizi yapacak, evin artılarını, eksilerini ve yasal durumunu net ortaya koyacak bir rapor talep etmelisiniz. Ev almak için kredi kullanacaksanız zaten bankanız kendi ekspertizini görevlendirip, evin krediye uygun olup olmadığını tespit ediyor.
Peki Gayrimenkul Değerleme Raporu nedir, size neler sunmaktadır?
Bodrum Emlak Ekspertiz Firmaları, sizin ekspertiz taleplerinizi yerinde ziyaret edip, ölçümlerini ve tespitlerini kayıt altına alıp rapor hazırlığını tamamlar. Daha sonra iş yoğunluğu ve elde etmesi gereken bilgilere zamanında ulaştığı zaman ortalama 3 günde size raporunuzu teslim eder. Bodrum Eksper Gayrimenkul Ekspertiz firması Bodrum’da size hem gayrimenkul alım satımı hem de gayrimenkul ekspertizi konusunda hizmet vermektedir. Sürecin en başından sonuna kadar titizlik ile tüm Bodrum ve Milas çevresinde mülklerinizin değerini ve yasal durumunu ekspertiz raporu ile sizlere sunmaktadır. Ev Ekspertiz Değerleme raporunu hangi amaçla ve niyetle istediğinizi söylemeniz durumunda alternatif çözümler ve değerleme raporunuz büyük bir titizlikle hazırlanacak ve size dosya halinde teslim edilecektir. Bize Whatsup hattımızdan direk ulaşabilirsiniz.
Gayrimenkul Değerleme Raporu bir taşınmazın güncel şartlarda bilimsel metotlar kullanılarak hesaplanması ve bu çıkan sonucu etkileyen tüm faktörleri bir uzman tarafından analizini size sunan rapora denir. Bu rapor belli yöntemlerle ve hesaplamalarla elde edilir. Size doğru bir yatırım yapıp yapmadığınızı, avantajlarını, olabilecek problemleri, değer kıymetini, alacağınız mülkün yerel yönetimlerce ve devlet nezdinde ne durumda olduğu bilgisini verir. Siz de buna göre kararınızı verirsiniz.
Gayrimenkul Değerleme Raporu halk dilinde ev ekspertizi, emlak ekspertizi, eksper raporu gibi de anılır. Ana hatları ile bir gayrimenkul değerleme raporunda hangi bilgiler yer almaktadır birazda ona bakalım.
Muğla Bodrum Konut Değerlemesi, konusunda en fazla çeşitliliğe sahip şehirlerin başında gelmektedir. Ege bölgesinin en nadide kıyılarından biri olduğu için evlerin yapısı çok çeşitlidir. Günümüzde ev denilince aklımıza ilk daire gelir. Apartman dairesi Türkiye’de ve dünyada en çok inşa edilen yapıdır. Fakat Muğla ve ilçelerinde hem yazlık hem doğa turizmi çok yaygın olduğu için, Villa, Müstakil ev, bağ evi, köy evi, bungalov, tinyhouse, residence, malikane gibi birçok ev tipi değerlemeye konu olmaktadır. Her birinin arsa payı, imar durumu, yeniden inşa konu olduğu zaman uygulanacak kanunlar işin hassasiyetini artırmaktadır. Sizin ilk bakışta almak istediğiniz ev çok şık, çok lüks gözükebilir. Fakat kanunlar karşısında ne ifade ettiği daha önemli bir konudur. Üzerinde bir yıkım kararı olabilir, kaçak bir katı, bölümü olabilir, havuzu kanun dışı olabilir. Siz aldıktan sonra belediye bu kaçak yapıları yıkmaya gelebilir. Buna benzer birçok senaryo her gün yaşanıyor. Birileri mağdur oluyor ve yılların birikimi ile alınmış evler tedbirsizlik ve bilgisizlik sebebiyle heba oluyor. Siz en iyisi Muğla Bodrum konut değerlemesi işini Bodrum Ekspere sorun.
Gayrimenkul Değerleme Raporları bazı farklı yöntemler ile hazırlanır. Bunu uzman eksper danışmanımız taşınmazın özelliklerine bazen de hizmeti talep eden müşterinin talebine göre yapar. Gayrimenkul konut değerlemesinde üç farklı yöntem uyguluyoruz:
Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Piyasadaki benzer mülklerin piyasaya çıkış fiyatları, satışı tamamlanmış evlerin fiyatları, ilanların kaç gündür satışta beklediği, satışı tamamlanmış konutların fiyatları ve büyüklükleri göz önüne alınıp m2/TL fiyatlarının belirlenmesi ile tüm bunların ortaya koyduğu veriler doğrultusunda, evin alıcı bulabileceği fiyat belirlenir. Özellikle son yıllarda en çok kullanılan yöntemdir. Fiyatların çok yükseldiği son yıllarda diğer yöntemler ile belirlenen fiyatın üzerinde satışlar gerçekleşmiştir. Alıcı bulabilen fiyatlar eksperin hesaba katması gereken verilerdir. Diğer yöntemler ile beraber Emsal Karşılaştırma Yöntemi sunulduğu zaman alıcı yada satıcı değerlemeyi tüm yönleri ile görmüş olur.
Arsa ve İnşaat Maliyet Analizi: Burada evin tekrar sıfırdan yapılması durumunda kaç paraya mal olacağı hesaplanır. Müteahhit karı ilave edilir. Eğer ev eski, yıllanmış bir ev ise yılına göre amortisman (eskime payı) hesaplanır ve değerden düşülür. Alıcı yada satıcı arsa alıp üzerine ev yaptığı takdirde kendisine ne kadar fiyata mal olacağını görmüş olur. Bu da kullanılan diğer etkili yöntemlerden biridir.
Kira Geliri Analizi: En eski kullanılan yöntemlerden biridir. Kira geliri elden mülkün kaç yılda evin toplam satış rakamını geri ödediği ile ilgili bir yöntemdir. Genel kabul görmüş , makul bir yıl tutarı piyasa tarafından kabul görmüştür. Bu 2020 yılına kadar tüm Türkiye’de 180-200 ay arasında değişmekteydi. 2020 pandemi ve arkasından gelen konut ve ekonomik kriz bu dengeleri değiştirdi. 2023 yılı itibari ile kiranın evi karşılama süresi Türkiye ortalaması 240 ay olmuştur. Elbette tüm evlerde bu geçerli değildir. Lüks konutlarda, villa ve yazlıklarda, özel bölgelerde bu bazen çok yükselmekte, bazen de çok düşmektedir. O bölgenin sosyal yapısı, üniversitelere uzaklık, senenin 12 ayı ilgi görmesine göre değişmektedir. Küçük daire ve büyük daire, iş merkezlerine uzaklık, yazlık ya da kışlık olarak kullanılıyor olması yine bu süreleri değiştirmektedir. Bunun bölge analizi yapıldıktan sonra, piyasanın işlem gören evlerinin verileri alındıktan sonra sizlere bir analiz yapılır ve rapor haline getirilir.
Siz işte raporda bu üç yöntemin tüm verilerini belli hesaplama yöntemleri ile görebiliyorsunuz. Uzman Eksper sizlere sonuç ve değerlendirme kısmında mülkün mevcut durumunu, risklerini, avantajlarını ve dezavantajlarını, sorun olabilecek yönleri, alınması ya da satılması durumundaki doğru fiyat aralığını sistematik bir şekilde rapor olarak sunmaktadır.
Eğer SPK Lisans onaylı bir rapor istediyseniz bunu talep eden ilgili kuruma da sunabilirsiniz.
Konut Ekspertiz Raporu talebin alınıp, karşılıklı anlaşmaya varıldıktan sonra hemen harekete geçilmesi ile süreç başlar. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, belediye ve tapu müdürlüğünden yasal durum ve satılabilirlik konusunda bilgi aldıktan sonra , mülkü ziyaret eder. Durum tespiti, ölçümler ve fotoğraflama yaptıktan sonra rapor yazma kısmı başlar. Tüm verileri , gayrimenkul değerleme esaslarına göre hesaplar, inceler ve raporu oluşturur. Bu süre eğer belediye ve tapu müdürlüğünden istediği bilgileri vaktinde alabilirse ortalama 3 günde tamamlanır. Aksamalar olursa 4-5 güne kadar uzama olabilir.
Aslında soruyu başka türlü sormak lazım. Tapuda ekspertiz zorluluğu geldi mi? Çevre Şehircilik Bakanlığı 2022 yılının sonlarında gayrimenkul alım satımlarında ekspertiz raporu zorunluluğu
getirileceğini açıkladı fakat bunun yönetmelik ile uygulamaya geçmesi gerekiyordu. Henüz yasalaşıp, yönetmelik yayınlanmadı. Dolayısıyla henüz gayrimenkul alıp satarken böyle bir zorunluluk yok.
Ekspertiz şu an iki durum için zorunlu:
1- Bankaya kredi başvurusu yaptığınız zaman
2- Yabancı uyruklu şahısların alıcı veya satıcı olduğu durumlarda
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından yayınlanan genelgelere göre, 4 Mart 2019 tarihinden başlayarak, yabancı uyruklu kişilerin gerek alıcı, gerek satıcı olduğu tüm satış işlemlerinde taşınmazın piyasa değerini gösteren değerleme raporu zorunluluğu getirilmiştir.
Gayrimenkul Güncel Asgari Ekspertiz Ücreti Bilgileri her yıl resmi gazetede yayınlanır. Bu yazan fiyatlardan daha düşük fiyat verip değerleme yapmak yasaklanmıştır. Değerleme firmaları bu rakamlardan az olmamak kaydıyla ücret tariflerini kendi belirleyebilir. Gayrimenkul değerlemesi sınıflandırılmıştır. Her sınıf her metrekarenin fiyatı değişmektedir. Bağ, bahçe, arsa, tarla bir sınıftır ama arsa vasfındaki yerler daha yüksek rakamlardan fiyatlandırılır.
Örneğin 2023 yılının ikinci yarısında tarla vasfındaki bir arazi 20.000 m2 ye kadar minimum
3393 TL olarak fiyatlandırılmaktadır.
Arsa 1-1000 m2 arası 5109 TL 1000-5000 m2 arası 6119 TL’dir.
Bağımsız bölüm niteliği kazanmış konut, ofis veya büro değerleme fiyatları metrekareye göre
3750 TL’den başlayıp 12.629 TL’ye kadar çıkmaktadır.
Enerji ve Akaryakıt Tesisleri- Üretim, Depolama, Zirai ve Sınai Nitelikli Yapılar – Hizmet Amaçlı Kullanılan Gayrimenkuller ve Alışveriş Merkezleri; tüm bu gayrimenkullerin sınıflarına göre fiyatları değişmektedir. Eğer bir gayrimenkulünüze değerleme yaptırmak istiyorsanız Bodrum Eksper Gayrimenkul Değerlemeyi arayıp bilgi alabilirsiniz.
